По-различен поглед към жилищните имоти

Търсенето на жилища зависи от много фактори. Основните са икономически и демографски. Сред икономическите най-важните са нивото на работните заплати, цените на жилищата, безработицата, нивата на лихвените проценти, прогнозите за развитието на икономиката и др. От демографските влияние оказват миграцията на населението (вътрешна и външна), структурата на домакинствата и променящата се възраства структура.

Емиграция
Емиграцията на населението за малка страна като България оказва негативно влияние върху демографската и структура. Въпреки, че точни данни за размера на емиграцията няма, ако вземем данните за населението през годините се вижда, че намаляването броя на българите оказва влияние върху броя на нововъведените жилища в страната. Това е в сила до 1998 г. след което виждаме отклонение на правилото. Причините са придобиването на второ жилище, повишения интерес на чужденци към български имоти и технологичното време, необходимо за въвеждане в експлоатация.

Забелязваме също, че през последните 2 - 3 години има трайна тенденция към нарастване броя на нововъведените жилища, което се обяснява основно със спекулативното повишаване на цените на недвижимите имоти с оглед присъединяване на България в НАТО и ЕС. Жилището вече се разглежда и като инвестиция, а не само като място за живеене.

Навлизането на много чуждестранни компании увеличи търсенето и провокира строежа на нови и модерни офис сгради, много от които обаче все още не се намерили своите наематели.

Източник: НСИ

Структура на домакинствата
По принцип, влиянието на структурата на домакинствата [1] върху цените на жилищните имоти е по-косвено и се изисква време за да се прояви. Пример за такова влияние е нарастване на цените на имотите при увеличение на разводите и семейните раздели, но това е видно на развити пазари, където ипотечното финансиране за закупуване на имот е лесно, сравнително евтино (измерено чрез доходите) и честа практика. В България все още изискването за семейни доходи е основно при оценка на кредитоискателя и затова този фактор почти не оказва влияние. Трябва за в бъдеще обаче да се взема в предвид особено от строителните предприемачи и инвеститори.

Броят на членовете в едно домакинство е демографски фактор, който по-пряко оказва влияние върху вида и цената на жилищните имоти.

Източник: Годините на преброявания, НСИ

С годините се наблюдава стабилно намаляване на броя членове на едно домакинство, което е резултат както от емиграцията през последното десетилетие, така и от намалената раждаемост в страната. Най-голяма промяна има в броя на едночленните домакинства (12,3% ръст) и двучленните домакинства (14,8% ръст). Последиците от това развитие са разнопосочни. От една страна, едночленното домакинство може де се състои от възрастен, който е останал сам, което да води до търсене на малки апартаменти, които имат малки разходи по поддръжка.

От друга страна все повече едночленни домакинства се състоят от млади хора, които живеят сами. Тъй като жилище се закупува по принцип в годините между 35 и 50, когато доходите го позволяват и се планира живота занапред, тези хора са основните купувачи на жилищни имоти и затова цените на луксозни малки апартаменти (до 2 стаи) са относително високи (особено в престижните райони).

Постигането на повече гъвкавост във жилищното финансиране придобива все повече значимост поради променящата се структура на домакинствата. Финансирането е предназначено в момента основно за семейства на средна възраст, които придобиват дом, в който най-вероятно ще прекарат трудовия си живот (предположението на банките кредитори е за увеличение на доходите на тези кредитополучатели по време на ипотеката). Но увеличаващата се продължителност на живота и ниската раждаемост създават нова група от хора, както и ново домакинство, което трябва да се вземе в предвид. Един от начините за обхващане на този сегмент е улесняване на изискванията за несемейни двойки да придобият дом чрез жилищен заем.

Възраст на населението
По данни на статистиката, продължителността на живота постоянно расте (макар и с ниски темпове), което оказва влияние косвено върху решенията на хората по отношение на собствено жилище. В развитите страни, хората в напреднала възраст са по-платежоспособни поради натрупани спестявания и са сред основните купувачи на недвижими имоти, което ги прави важна група за брокерите на недвижими имоти. В България можем да твърдим, че е точно обратното. Повечето възрастни хора получават ниски доходи, нямат големи спестявания и ако жилищният им въпрос не е решен по време на активната им възраст, те най-често живеят при децата си. Така, най-активната група на пазара на жилищни имоти са хората между 35 и 55 години, и най-вече тези, които развиват собствен бизнес и могат да генерират относително високи месечни доходи (включително хората, занимаващи се с нерегламентиран бизнес и такива, завръщащи се от чужбина със спестявания). Работещите в държавната администрация и селското стопанство имат малък дял в тази група, поради по-ниските си редовни доходи. Друга причина тази група да бъде най-интересната за брокерите и строителите са изискванията на банките за оставащи години до пенсиониране при отпускането на жилищен кредит.

Всичко казано по-горе се взима предвид при по-дългосрочен анализ на пазара и не може да се приложи за прогнозиране на краткосрочни развития в малка страна като България. Също така, много по-голямо значение за цената на недвижимите имоти има не толкова демографската характеристика на домакинствата, колкото заетостта на членовете им, доходите, нивото на спестяване и др. Въпреки това тези развития са интересни и би трябвало да са в кръга на наблюдение на сериозните играчи на пазара.

--------------------------------------------

[1] Дефиницията на НСИ за обикновено домакинство е едно лице или няколко, които живеят в едно жилище или в част от жилище, хранят се заедно и имат общ бюджет, независимо от това дали имат роднински връзки помежду си. За членове на домакинството се смятат и лицата, които временно отсъстват - деца, учащи, младежи, отбиващи военната си служба, на лечение в болници, санаториуми и други здравни заведения.

© Коментарните материали от Прегледа на стопанската политика са обект на авторско право. При използването им е задължително позоваване. Абонаментна такса дава право да се препечатват материали от бюлетина (за абонамент: svetlak@ime.bg).

Коментирай този материал във форума на ИПИ & И.З.И.!

<< Назад